東京地方裁判所 平成３年（ワ）９６７号 判決 1993年1月26日
原告
かたばみ商事株式会社
右代表者代表取締役
千本松玲子
右訴訟代理人弁護士
森田洲右
被告
永禄建設株式会社
右代表者代表取締役
松下栄緑
右訴訟代理人弁護士
安西愈
同
外井浩志
同
込田昌代
主文
一 被告は、原告に対し、金一九一七万七〇〇〇円及びこれに対する平成二年一二月一二日から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。
二 原告のその余の請求を棄却する。
三 訴訟費用は、これを一〇分し、その九を原告の負担とし、その余を被告の負担とする。
四 この判決は、第一項に限り、仮に執行することができる。
事実及び理由
第一請求
被告は、原告に対し、二億一八七六万〇七五〇円及びこれに対する平成二年一二月一二日から支払済みまで年五分の割合による金員を支払え。
第二事案の概要
本件は、原告が被告に対し、主位的に不動産の売買契約の債務不履行を理由として、予備的に契約の成立に努めるべき信義則違反による不法行為を理由として、損害賠償を求めた事案である。
一争いがない事実
1 協定書の締結
原告は、平成二年八月七日、被告と合意の上、別紙物件目録記載の土地（本件土地）及び建物（本件建物）（これらを以下「本件不動産」という。）につき、原告を売主、被告を買主として、次のような内容の協定（本件協定）を締結した。
① 本件不動産の売買代金は、専有坪単価四〇五万円とする。
② 原告の本件不動産における建築確認申請時に、被告は原告に申込金として二〇〇〇万円を支払う。この申込金は、本件不動産の売買代金の一部に充当するものとする。
③ 原告及び被告は、本件不動産の建築確認下付後、速やかに本件不動産の売買に関し、国土利用計画法二三条に基づく届出手続を行う。なお、国土利用計画法の届出額は専有坪単位五〇八万円を目安とする。
④ 原告及び被告は、国土利用計画法二三条に基づく勧告しない旨の通知を受領後一〇日以内に本契約を締結できるよう努めることとする。
⑤ 本契約における本件不動産の売買代金の被告から原告への支払方法は、次のとおりとする。
ア 土地代 一括決済とする（国土利用計画法不勧告下付後）。
イ 建物代 出来高支払とし、詳細については別途協議する（ただし、消費税は別）。
⑥ 本件協定に定めなき事項については、原告及び被告は、互いに信義に従い誠実に協議し、解決するものとする。
2 附属図面の作成
原告は、本件協定書の附属図面として、新築工事設計図を作成した。
これらは、平成二年六月二〇日から同年七月六日にわたる業務委託契約に基づき、訴外皆川建築事務所で作成されたもので、付近見取図、配置図、求積表面積図、仕上表、平面図（二部）、立面図（二部）及び断面図などである。
3 建築確認申請
原告は、本件協定成立後、川崎市に対し、本件建物につき建築確認申請を行った。その結果、平成二年一一月二日付けで確認通知書（建築物）を受けた。
4 本件協定の解除
被告は、原告に対し、平成二年一二月一二日、本件不動産について「将来売買契約締結を予定して協定をしましたが、この度当社の都合により右売買契約をとりやめることにしました」、「右協定も解消いたします」旨の通知をなし、本件協定を解除する旨の意思表示をした。
そこで、原告は、被告に対し、同年一二月一七日付けの内容証明郵便をもって、本件協定のとおり直ちに本件不動産につき売買契約を締結するよう通知したが、被告は、再度協定解除と売買契約締結の意思のないことを連絡してきた。
二争点
1 原告と被告との間において、本件不動産につき売買契約が成立したか。
（原告の主位的主張）
本件協定の内容は、売買契約の成立要件を充足するものであるから、本件協定の成立と同時に、原告と被告との間において、本件不動産につき売買契約が成立した。
したがって、被告が右契約の履行を拒絶することは、債務不履行及び不法行為に該当する。
2 被告は、信義則違反を理由とする損害賠償義務を負うか。
（原告の予備的主張）
原告は、本件協定に沿った契約の締結を期待し、そのための準備を進めてきたのであるから、被告は、誠実に契約の成立に努めるべき信義則上の義務がある。それにもかかわらず、被告は、被告だけの都合で、売買契約の締結を不可能ならしめたのであるから、これによって生じた原告の損害を賠償すべき義務がある。
3 原告の損害
（原告の主張）
原告は、1又は2記載の被告の行為により、次のような損害を被った。
① 建築業界においては、通常、本契約の際、売買代金の一割が損害賠償予定（手付金）額として定められるものである。本件の場合、本契約の締結が予定されていたため、本件協定上では、損害賠償予定額が定められていなかったが、一割の賠償金は、同業界では事実たる慣習として定着している。
ところで、本件協定において、本件不動産の売買代金は、専有坪単価四〇五万円と定められているので、本件建物の建築専有床面積1784.98平方メートル（540.15坪）に坪単価四〇五万円を乗ずると、二一億八七六〇万七五〇〇円となる。
したがって、原告は被告に対し、右代金額の一割に該当する二億一八七六万〇七五〇円の損害賠償を請求する。
② ①が認められないとしても、原告は、本件協定締結前に本件不動産につき売買の交渉をし、その準備として、被告の要望等に基づき、各種の設計図面の作成に当たり、かつ、本件協定締結後は、本件建物の建築のため、金融機関に対する融資枠の獲得等の交渉、建築業者との見積の検討、請負業者の内示、資材発注承認業務等を通じて、原告の社会的、経済的信用をすべて傾注し、本件協定に関する事業の遂行に当たってきたのであるから、被告のした本件協定の解除、売買契約の解除又は売買契約締結の期待権を不法に侵害することにより被った原告の社会的及び経済的信用上の損害は、本件不動産の売買代金の一割である二億一八七六万〇七五〇円をもって相当と考える。
③ ①、②が認められないとしても、原告は、次のとおりの損害を被った。
ア 皆川建築事務所に支払った設計、監理料
合計一九一七万七〇〇〇円
イ 本件土地の購入資金に関する金融機関からの融資に対する本件協定成立日（平成二年八月七日）から解除の日（同年一二月一二日）までの利息
合計一九三一万三四一一円
ウ 本件不動産の売買の仲介につき株式会社グリーン企画に支払った手数料
六〇〇〇万円
エ 社会的、経済的信用毀損による損害
一億三〇〇〇万円
右アないしエの合計二億二八四九万〇四一一円のうち二億一八七六万〇七五〇円
第三争点に対する判断
一前記争いのない事実に証拠（<書証番号略>、証人佐味顕祐及び同日沼一幸）を総合すれば、次の事実を認めることができる。
1 被告は、平成二年五月、皆川建築事務所の中野誠を通じて、株式会社タウンエステートの樋口今朝光から、本件不動産につき専有卸（土地だけを売買するのではなく、売主が土地上に建物を建てて、その建物を含めて一括して売買の対象とする取引形態）買い受けの打診を受けた。
皆川建築事務所は、被告が本件土地の隣接地のマンションを購入・販売した際にマンションの設計をした事務所であった。
被告における本件不動産の取引交渉の責任者は、当時東京支社の用地部長をしていた取締役日沼一幸であったが、同人は、右打診につき売渡条件等が合えば検討する旨答えた。
2 その後、原告・被告間で契約条件等につき交渉が行われた結果、同年八月七日、本件協定が成立するに至った。その際、前記の内容を記載した協定書（本件協定書）が作成された。
日沼が原告に出向いて本件協定書を作成した。
本件協定書には、付近見取図、配置図、求積表面積図、仕上表、平面図等（<書証番号略>）が添付されていたが、これらの書面は、原告が平成二年六月二〇日から同年七月六日にかけて、訴外皆川一級建築事務所に依頼して作成したものである。
なお、日沼から被告に対し、本件建物につき、シャワーユニットに関する事項等の要望事項のメモが交付された（<書証番号略>）。
3 原告は、本件建物の建築設計に当たり、皆川建築事務所との間において、平成二年八月二日、業務委託契約を締結した。
右業務委託契約の主な内容は、①基本設計（建築計画の立案、基本設計図の作成、設計説明図の作成、工事費概算の立案）、②実施設計（実施設計図の作成、計算書の作成、仕様書の作成、工事費概算書の作成、建築基準法に基づく確認申請手続への協力）、③監理（工事請負契約への協力ないし工事監理業務完了手続）であった。
右業務委託契約においては、報酬及び現場員派遣費として、業務着手時に六三七万五〇〇〇円を、実施設計を完了するまでに（確認許可時）一二七五万円を、工事完了時に六三七万五〇〇〇円をそれぞれ支払うこととされていた。
原告は、同設計事務所に対し、平成二年八月六日、第一回内金として六三七万五〇〇〇円を、同年一二月一〇日に第二回内金として一二八〇万二〇〇〇円を支払った。
4 同設計事務所は、右業務委託契約に基づき、川崎市に対し、本件建物につき建築確認申請を行い、その結果、平成二年一一月二日付けで確認通知書（建築物）を受けた。
その際、申請の添付図面として、前記各図面のほか、矩図、階段詳細図、幹線、放送設備系図、一ないし八F幹線動力設備図、九ないしRF同設備図、弱電設備図（二通）、自動火災報知設備系統図、一ないし八F同図、九ないしRF同図避雷針設備図（二通）、照明器具姿図、盤結線図、電灯コンセント設備図、九ないしRF同図、エレベーター設備図（二通）、一ないし八F換気設備図、九ないしRF同図、給排水設備図（二通）、一ないし八F同図及び給排水系統図を作成した。
5 原告は、本件建物の新築工事につき、工事請負業者に対し、見積もり合わせの参加を求め、複数の見積書を検討して、平成二年一一月五日に最終的に訴外山田建設株式会社に対し、同建設工事を内示発注した。
6 同年一一月七日、原告の佐味専務は、本件建物の建築確認申請書の許可書を持って被告の東京支社を訪ねた。
ところが、日沼は、本件不動産についての売買契約の締結はできないと述べ、その理由として、不動産への融資に対する金利の引き締め等の規制が行われ始め、税制の改正の関連の中でワンルームマンションに対する批判が高まる等、ワンルームマンションを売る状況が悪化し始めたことが売買契約締結の支障となっている旨の説明をした。
7 被告は、原告に対し、平成二年一二月一二日、本件不動産について「将来売買契約締結を予定して協力をしましたが、この度当社の都合により右売買契約をとりやめることにしました」、「右協定も解消いたします」旨の通知をなし、本件協定に沿って本件不動産の売買契約を締結する意思のない旨を書面によって明らかにした。
そこで、原告は、被告に対し、同年一二月一七日付けの内容証明郵便をもって、本件協定のとおり直ちに本件不動産につき売買契約を締結するよう通知したが、被告は、再度協定解除と売買契約締結の意思のないことを連絡してきた。
8 本件土地については、平成二年八月二〇日、同日売買を原因として、原告に所有権移転登記が経由されたが、本件建物の建築は全くされていない。
二右事実を踏まえて検討を加えるに、本件協定成立に至る経緯及び本件協定の内容を考慮すれば、本件協定は、国土利用計画法所定の届出後、不勧告通知が出ることを前提として、改めて本件不動産に関する売買契約を締結するよう努めることを合意したものであって、本件協定自体を本件不動産に関する売買契約そのものとすることはできず、他に右売買契約が成立したことを認めるに足りる証拠はない。
したがって、売買契約の成立を前提とする原告の主張は理由がない。
ところで、一般に、契約締結の交渉過程において、契約当事者が、右契約の締結に向けて緊密な関係に立つに至ったと認められる場合には、契約当事者は、相手の財産等に損害を与えないように配慮すべき信義則上の注意義務を負い、右注意義務に違反して損害を与えた場合には、不法行為を構成し、その損害を賠償する義務が生じるというべきである。
これを本件についてみるに、本件協定が成立した段階では、国土利用計画法の手続が未了のため、不確定要素は残ってはいるものの、本件不動産の売買価格、支払方法は合意に達している上に、右協定成立後直ちに原告が本件建物の建築確認申請手続を行うことが定められていたのであるから、本件協定の成立により、原告及び被告は、本件協定に沿った本件不動産の売買契約の締結に向けて緊密な関係に立つに至ったと認めるべきである。したがって、被告は、原告に損害を与えないように配慮すべき信義則上の注意義務を負い、右注意義務に違反して損害を与えた場合には、不法行為を構成し、その損害を賠償する義務があるというべきである。
そして、前記認定事実によれば、被告は、不動産への融資に対する金利の引き締め等の規制が行われ始め、税制の改正の関連の中でワンルームマンションに対する批判が高まる等、ワンルームマンションを売る状況が悪化し始めたことを理由として、本件不動産の売買契約の締結を拒否したことが認められる。しかしながら、右のような状況になったとしても、ワンルームマンションの販売が不可能になったわけではなく、またこのような状況になったことにつき原告には全く責任がない。そうすると、原告が本件協定の内容に沿って、本件建物建築の準備の一環として、既に建築事務所に依頼して建築確認申請手続をした後の段階で、被告が、このようなことを理由に一方的に売買契約の締結を拒否することは信義則上の注意義務に違反するといわなければならない。
三そこで、原告の主張する損害について検討を加える。
1 原告は、建築業界においては、通常、本契約の際、売買代金の一割が損害賠償予定（手付金）額として定められるものであるところ、本件の場合、本契約の締結が予定されていたため、本件協定上では、損害賠償予定額が定められていなかったが、一割の賠償金は、同業界では事実たる慣習として定着していると主張する。しかし、このような場合に売買代金の一割の賠償金を支払うべきことが事実たる慣習として定着していることを認めるに足りる証拠はない。
よって、原告の右主張は採用できない。
2 次に、原告は、原告は本件協定締結前に本件不動産につき売買の交渉をし、その準備として、被告の要望等に基づき、各種の設計図面の作成に当たり、かつ、本件協定締結後は、本件建物の建築のため、金融機関に対する融資枠の獲得等の交渉、建築業者との見積の検討、請負業者の内示、資材発注承認業務等を通じて、原告の社会的、経済的信用をすべて傾注し、本件協定に関する事業の遂行に当たってきたのであるから、被告のした本件協定の解除、売買契約の解除又は売買契約締結の期待権を不法に侵害することにより被った原告の社会的及び経済的信用上の損害は、本件不動産の売買代金の一割である二億一八七六万〇七五〇円をもって相当と考えると主張する。
しかしながら、本件不動産の売買契約が成立に至らなかったことによる原告の社会的及び経済的信用上の損害を具体的に認めるに足りる証拠はないから、原告の右主張は理由がない。
3 さらに、原告は、次のような損害を被ったと主張する。
① 皆川建築事務所に支払った設計監理料
合計一九一七万七〇〇〇円
② 本件土地の購入資金に関する金融機関からの融資に対する本件協定成立日（平成二年八月七日）から解除の日（同年一二月一二日）までの利息
合計一九三一万三四一一円
③ グリーン企画に支払った売買手数料
六〇〇〇万円
④ 社会的、経済的信用毀損による損害
一億三〇〇〇万円
そこで、以下検討を加える。
① 設計監理料について
前記のとおり、本件協定においては、本件協定後直ちに原告が本件建物の建築確認申請手続を行うことが定められており、前記認定のとおり、原告は、皆川建築事務所との間の業務委託契約に基づき、必要な図面を作成して添付した上、建築確認申請をし、同設計事務所に対し、平成二年八月六日に合意した設計監理の報酬の第一回内金として六三七万五〇〇〇円を、同年一二月一〇日に第二回内金として一二八〇万二〇〇〇円をそれぞれ支払った。そして、本件売買契約が成立に至らなかったため、本件建物の建築が不可能になったのであるから、その結果、原告は右出費一九一七万七〇〇〇円につき損害を受けたものというべきである。
② 金融機関に支払った利息について
証拠（<書証番号略>、証人佐味顕祐）によれば、原告は、本件土地の取得資金として、株式会社日貿信から三億五〇〇〇万円の、太平洋銀行川崎支店から三億円の各融資を受けており、本件協定の成立した平成二年八月七日から同年一二月一二日までの間において、株式会社日貿信に対しては一〇八九万一二三二円の利息を、太平洋銀行に対しては八四八万二一九〇円の利息をそれぞれ支払ったことを認めることができる。
しかしながら、証拠（<書証番号略>、証人佐味顕祐）によれば、原告は、本件土地については、前所有者である塚越健二との間で、平成元年八月ころ代金約六億五〇〇〇万円で売買契約を締結し、中間金を支払った同年一二月二七日に所有権移転請求権仮登記をし、その後、平成二年八月二〇日に所有権移転登記をしたものであることが認められる。
そうすると、原告は、被告との間で本件不動産について売買交渉を開始する以前に本件土地につき前所有者との間で売買契約を締結し、中間金を支払っているのであるから、本件土地の取得にかかる費用と被告の信義則上の注意義務違反との間に相当因果関係は、認められない。
よって、原告の主張は理由がない。
③ グリーン企画に支払った売買手数料
原告は、平成二年八月一〇日、本件売買手数料として、仲介業者たるグリーン企画に対し、六〇〇〇万円を支払ったと主張し、これに沿う証拠（<書証番号略>、証人佐味顕祐）もあるが、前記認定のとおり、右売買契約は成立するに至らなかったのであるから、原告において仲介業者に手数料を支払ういわれはないから、仮にこのよう出費があったとしても、被告の信義則上の注意義務違反との間に相当因果関係は認められない。
④ 社会的、経済的信用毀損による損害について
原告が、被告の行為によって、一億三〇〇〇万円の社会的、経済的信用毀損による損害を被ったことを具体的に認めるに足りる証拠はない。
四以上によると、被告は、原告に対し、一九一七万七〇〇〇円及びこれに対する平成二年一二月一二日から支払済みまで民法所定年五分の割合による遅延損害金の支払義務がある。
よって、主文のとおり判決する。
（裁判官井上哲男）
別紙物件目録
一 土地
(1) 川崎市川崎区堀之内町七―一四
一、宅地 286.31平方メートル
(2) 川崎市川崎区堀之内町七―一五
一、宅地 76.03平方メートル
(3) 川崎市川崎区堀之内町七―一六
一、宅地 121.69平方メートル
(4) 川崎市川崎区堀之内町七―二二
一、宅地 9.12平方メートル
二 建物
所在 川崎市川崎区堀之内町七―一四
一五、一六、二二
用途 共同住宅（ワンルーム、住戸六九戸、事務室三九戸）
構造 鉄骨鉄筋コンクリート造一一階建
建築面積 232.10平方メートル
建築延床面積 1,980.85平方メートル
建築専有床面積 1,784.98平方メートル